重庆救市又下猛药了！莫高兴得太早
春节假期刚过，重庆楼市就开始释放政策利好，向市场传递强烈的回暖信号。重庆大致搞了这么几件事。
一是重庆市委书记袁家军2月5日提出“全力推动房地产和建筑业企稳回升”，这一表态相较于中央的“止跌回稳”更为强势，显示出地方政府对楼市复苏的急切期望。
二是重庆市住房城乡建委2月8日发布通知，重庆全面取消商品房限售政策。去年9月重庆已经取消了新购住房的限售，这次的政策等于释放了房本在两年内且在去年9月前购买的存量住房。这意味着重庆的所有房子都可以随时挂牌销售了。
三是重庆新年首块土拍底价成交，位置在渝北区鸳鸯板块，总价约4.88亿元摘得，楼面价6000元/平米。
这些救市口号、救市政策、利好消息真的会管用吗？我持怀疑态度。这不是我立场有问题，恰恰相反，我主观上很希望重庆的楼市能起来，因为我本人在重庆就有房产。也就是说，在立场上我应该看多才对，但我不能睁着眼说瞎话。恰恰是爱之深，才会责之切。
就拿第一条来说吧，房地产和建筑业止跌回升，跟房价止跌回升，还是有很大区别的，你仔细想想吧。之前的白名单不就是救房企的吗？救建筑业就差的更多了，搞基建算不算救建筑业？讲极端一点，如果用多盖保障房的手段来救房地产和建筑业，说不准房价会跌得更惨。
很多人被管理惯了，总以为领导无所不能。一些唱多的博主看见这条新闻如获至宝，激动的脑血栓都快犯了——操盘手都说了要回升了！不至于啊，大家都是中国人，喊口号不是常规操作吗？如果这么简单就能办成事，中国足球早就冲出亚洲走向世界了，中华民族伟大复兴也早就实现了，咱们也没必要跟川普拿进出口商品互相伤害，直接用嘴炮搞定不就得了？
如果说第一条新闻还算有点力度，第二条的影响基本接近于无，没准还有负面影响。前面我也说了，重庆去年9月就已经宣布新购房解除限售了，也就是说本条政策对于想买房的群体没有一点影响，只是把2023年2月-2024年9月拿到房本的房源释放到市场上了。这等于是给市场又增加了一批隐形的房源。这批房源的购房人很不幸，基本都站在了高岗上，你现在给他们解除限售，是打算让他们割肉离场呢，还是继续坚守呢？不管是哪一种，貌似对当前的楼市都没什么正面作用。
第三条新闻就更离谱[文]了。鸳鸯板块挺好的[章]一块地，找了个本地[来]开发商以最底价成交[自]，这就算鼓舞人心了[刀]？合着只要不流拍就[笔]算胜利了？这也有点[吏]太卑微了吧，把这样[小]的新闻都拿出来当正[白]面题材，只能说明情[文]况真的很糟糕。
在我看来，重庆房地产市场的问题远比表面看起来更为复杂和严峻，仅靠这些所谓的利好难以填补市场的深层漏洞，楼市回升恐怕只是空中楼阁。
重庆楼市目前面临的首要问题便是库存高企。从目前能查到的数据来看，重庆的新房库存高达1000万平米以上，还有5000万在建的和未拿证的库存在路上。抛开这6000万平米的新房库存，重庆还有全国最多的公租房加人才公寓近百万套。按计划今年供应公租房2万套，同时还有3万多套在路上。如此庞大的供应量，犹如一座大山压在重庆楼市的头上，让开发商和投资者都喘不过气来。
而与高库存形成鲜明对比的是市场需求的持续疲软。近年来，重庆的经济增长速度有所放缓，虽然GDP升至全国第四，但实际的居民收入等硬实力完全没有跟上。数据显示，2024年重庆居民城镇居民人均可支配收入49778元，而GDP稍低于重庆的广州城镇居民人均可支配收入高达83436元，是重庆的1.68倍。此外，重庆的人口增长也出现了明显的放缓趋势。重庆的常住人口增速已经连续三年下滑，2023年重庆人口净流失22万人，是千万级人口城市里唯二负增长的。人口增长放缓意味着新增购房需求的减少，进一步加剧了市场的供需失衡。更令人绝望的是，重庆本地人口基数虽然大，但却无法形成大量的刚需。据报道，九年前重庆的房屋自有率就高达91.5%，远胜北上广深。
重庆在之前取消了对市外人员购买普通住宅征收房产税，但实际效果并不理想。克而瑞数据显示，2024年重庆住宅新房市场成交1136万平方米，同比下滑25%。外地购房者在选择购房城市时，更看重的是城市的经济发展潜力、就业机会和教育资源等因素，而不仅仅是税收政策。重庆虽然在西南地区具有一定的经济优势，但与一线城市和部分二线城市相比，仍然存在较大差距。
综上所述，重庆楼市的问题，直接看是供需关系的严重失衡，间接看则是产业结构和经济质量不够先进，这些并非一朝一夕形成，而是长期积累的结果。因此，靠喊几句口号，出台几条政策，顶多在短期内对市场产生少量刺激作用，从长期来看，难以改变市场的本质。
重庆楼市要想真正实现企稳回升，必须从根本上解决经济结构和人口流失的问题，提高城市的经济竞争力和吸引力，增加居民收入水平，真正激发市场的内生动力。在此之前，所有的“猛药”都只是杯水车薪，难以改变市场的本质。
我们的关注点，还是[章]要先放在北京、深圳[来]、上海等一线城市的[自]楼市上。当一线城市[刀]都还做不到止跌回稳[笔]的时候，二线城市就[吏]想止稳回升，多少有[小]点白日做梦的味道了[白]。在市场形势不明朗[文]的情况下，建议所有[章]购房人保持理性，先[来]观望一下吧。